Moncloa plantea prorrogar dos años los alquileres y prohibir los desahucios a personas vulnerables hasta 2028

Son dos de las principales medidas que recoge el borrador del nuevo decreto de vivienda que el Ejecutivo quiere llevar este martes al Consejo de Ministros.

El documento introduce cambios en buena parte de las reglas que afectan al mercado. Toca los contratos temporales, las subidas del alquiler, los gastos que paga el inquilino, las reparaciones y los incentivos fiscales para los propietarios. También introduce cambios para las SOCIMI, empresas que compran y rehabilitan inmuebles urbanos para alquilarlos.

La reforma de la Ley de Vivienda, sin embargo, queda por ahora aparcada. La modificación sí figuraba en el borrador que manejaba el Gobierno en junio, pero ya no aparece en el documento actual.

El primer bloque se centra en los desahucios. El texto plantea mantener hasta el 31 de diciembre de 2028 la suspensión para personas vulnerables sin una alternativa habitacional.

La protección será directa cuando el procedimiento lo inicie una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras de hipotecas impagadas a precios claramente inferiores a su valor de tasación.

Podrá aplicarse incluso si ya existe sentencia. El requisito es que todavía no se haya ejecutado el desalojo.

Para el resto de propietarios, el mecanismo cambia. El juez deberá pedir primero a las administraciones autonómicas y locales una solución habitacional. Si no existe o no hay respuesta, suspenderá el procedimiento hasta que se encuentre una alternativa.

El borrador también intenta evitar que el coste recaiga sobre el casero. La Administración deberá compensar al propietario cuando sea una persona física. La cantidad podrá cubrir el alquiler y los suministros impagados. También los daños causados en la vivienda.

Además, la suspensión se revisará cada doce meses. Terminará cuando desaparezca la situación que la provocó o cuando hayan pasado tres años.

El texto introduce una protección específica para los pequeños propietarios. La vulnerabilidad económica del inquilino no prevalecerá frente a la del casero cuando este sea una persona física con dos viviendas o menos.

Dos años más de alquiler

El segundo gran bloque afecta a los contratos que llegan a su fin.

Los alquileres de vivienda habitual vigentes podrán acogerse a una prórroga extraordinaria si su periodo obligatorio, su prórroga o su tácita reconducción terminan antes del 31 de diciembre de 2028.

El inquilino deberá solicitarla y estar al corriente del alquiler. También tendrá que haber pagado cada mes durante los ocho meses anteriores. La extensión será por periodos anuales y podrá alcanzar un máximo de dos años.

El propietario estará obligado a aceptar la prórroga, aunque hay excepciones. Podrá recuperar la vivienda si acredita que la necesita para él o para determinados familiares.

La prórroga tampoco será obligatoria si propietario e inquilino llegan a otro acuerdo para continuar con el alquiler y pactan una renta al menos un 5% inferior a la que paga el inquilino con el contrato actual.

Durante esos dos años se mantendrán las condiciones del contrato anterior.

Tope del 2%

Por otro lado, el decreto también vuelve a limitar de forma extraordinaria la actualización de los alquileres.

La medida estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2027. Propietario e inquilino podrán negociar cuánto sube la renta. Si no alcanzan un acuerdo, el incremento no podrá superar el 2%.

Al margen de esta medida temporal, el borrador fija el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) como techo para las actualizaciones anuales. Si el contrato no contempla expresamente una actualización, no se podrá aplicar una subida.

También mantiene límites para los nuevos contratos en zonas tensionadas. Como regla general, la nueva renta no podrá superar la del contrato anterior una vez aplicada su actualización.

El borrador sólo permite superar esa renta anterior hasta un máximo del 10% en cuatro casos concretos: si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores; si se han hecho mejoras que reduzcan al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable; si se han realizado obras de accesibilidad; o si se firma un contrato de diez años o más —o se ofrece al inquilino la posibilidad de prorrogarlo hasta alcanzar ese periodo—.

Cerco al alquiler temporal

Otro de los grandes cambios afecta al alquiler temporal. El Ejecutivo de Pedro Sánchez busca marcar una frontera más clara entre estos contratos y los de vivienda habitual.

Según recoge el texto, el alquiler temporal deberá responder a una causa “justificada y acreditable”. El contrato tendrá que recoger expresamente ese motivo. Además, será el propietario quien tenga que demostrar que existe.

Si no hay una causa válida, el contrato perderá su carácter temporal. Pasará a considerarse alquiler habitual desde el momento de su firma.

La duración deberá superar los 31 días y, como regla general, no podrá pasar de doce meses. Si se supera ese periodo sin una justificación o se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considerará un alquiler habitual.

El borrador del decreto también facilita la salida del inquilino. En un alquiler temporal podrá abandonar la vivienda después del primer mes.

Tendrá que avisar con diez días de antelación y no deberá pagar una indemnización.

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