Los caseros no podrán actualizar las rentas a sus inquilinos hasta 2028 si el precio del alquiler supera el del índice del Gobierno

La letra pequeña del texto que el Ejecutivo pretende sacar adelante el viernes en el Congreso va cargada de intervenciones al mercado. También habrá limitación de subidas a las rentas en la actualización anual de los contratos de alquiler al 2%, pero muchos caseros ni siquiera podrán aplicarla. Según ha dispuesto el Ejecutivo en el BOE, solo se podrá exigir la actualización anual a los inquilinos si la renta está por debajo del límite máximo de precio que corresponda según el sistema de índices de precios de referencia, el indicador que limita los precios de los arrendamientos en las zonas denominadas tensionadas. La medida queda fijada hasta el 31 de diciembre de 2027.

Los contratos podrían quedar congelados en precio hasta el final del año que viene como complemento a la prórroga forzosa que los inquilinos podrán pedir si su contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028. Según ha fijado el Gobierno en el decreto, la extensión obligatoria solo podrán pedirla los arrendatarios al corriente del pago y que lo han estado durante los ocho meses anteriores a la solicitud y esta solo podrá ser esquivada por el casero si se acuerda entre las partes, se firma un nuevo contrato con una bajada del 5% del precio del alquiler o queda acreditado que existe una «necesidad real» para que el propietario o sus familiares quieran recuperar su vivienda.

Desahucios

Otro punto candente es el de los desahucios. El Gobierno ha hecho a medida una norma para evitar lanzamientos como el de la anciana Maricarmen y prohibirá los desahucios cuando el demandante sea una entidad que encaje en la definición que hace el mismo decreto de «fondo buitre», incluso podrá hacerlo aunque ya haya habido una suspensión anterior y aunque ya exista sentencia, decreto o auto que acuerde el lanzamiento, siempre que el lanzamiento todavía no se haya ejecutado. Se podrán beneficiar de ello los hogares vulnerables sin alternativa habitacional. La medida estará en vigor hasta el 31 de diciembre de 2030.

Si el propietario no está en ese supuesto, igualmente podría ver como se suspende el desahucio si el inquilino es vulnerable, no tiene alternativa habitacional y la comunidad autónoma o ayuntamiento no le ofrece soluciones. En este caso el juez pedirá a la Administración competente que informe de los recursos disponibles y los ofrezca. Si no responde o dice que no dispone de recursos, el procedimiento queda suspendido hasta que se adopte una solución habitacional.

La suspensión se revisará cada 12 meses y se levantará si desaparece la vulnerabilidad del arrendatario o si se pone a a su disposición una alternativa habitacional «adecuada» y si el inquilino rechaza esta última opción sin causa justificada.

Finalmente, como solicitaron partidos como Junts, del decreto se verán afectados en menor grado los pequeños propietarios y no prevalecerá la vulnerabilidad del inquilino cuando el demandante es una persona física propietaria de dos viviendas o menos.

Por otro lado, el nuevo real decreto-ley también habilita la figura de la enervación extraordinaria. La enervación consiste en el pago por parte del inquilino de las cuantías adeudadas para poner fin al proceso judicial y así seguir en la vivienda. En este punto, serán las autonomías las que hagan frente sin límite de tiempo a la enervación del desahucio si no ofrecen alternativa habitacional en 2 meses. Si el desahucio se suspende, la enervación pondrá fin al proceso judicial y el inquilino podrá seguir en su vivienda. Si no se enerva en 2 meses, se mantiene la suspensión hasta que las autonomías abonen los impagos.

La enervación extraordinaria solo tendrá lugar cuando el demandante del desahucio sea una persona física, o también, cuando sea una persona jurídica que se dedique al alquiler habitual asequible o social. Es decir, que los fondos de inversión no recibirán compensaciones.

El Estado establecerá compensaciones económicas a las comunidades autónomas para sufragar esta medida y en País Vasco y en la Comunidad Foral de Navarra, la instrumentación financiera se acordará bilateralmente con arreglo a sus respectivos regímenes económicos y financieros.

Frenar la compra de «fondos buitre»

El texto ya conocido como el decreto Maricarmen también limitará la compra de vivienda por parte de «fondos buitre» hasta el 31 de diciembre de 2028. Según la redacción publicada en el BOE estará afectada toda entidad física o jurídica que incluya en su objeto social la adquisición de viviendas y esta tendrá limitada la compra de una propiedad por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado.

Tan solo se contemplarán excepciones si el objeto de la compra es el de vivienda para uso habitual a precio asequible o social durante un plazo mínimo de 5 años; o la adquisición de vivienda destinada a personas vulnerables, víctimas de violencia de género o personas que precisen de atención sociosanitaria. Las empresas dependientes de administraciones públicas como Casa 47 estarán exentas de la norma.

Alquiler de temporada y habitaciones

Otro punto fuerte del decreto es el de la regulación del alquiler de temporada y habitaciones con el fin de evitar nuevas fugas del mercado del alquiler tradicional. En el caso del primero, los contratos deberán incorporar expresamente la causa que motiva el desplazamiento temporal del inquilino y la duración del contrato tendrá una duración de entre 31 días y menos de 12 meses. Cualquier contrato de temporada que exceda los 12 meses sin justificación válida se considerará como contrato de vivienda habitual y se le aplicarán todos los preceptos propios de ese tipo de alquileres.

Fuentes del Ministerio de Vivienda, aseguran que la inspección para controlar que se no se comete fraude con los alquileres temporales recaerán en las comunidades autónomas ante la imposibilidad de hacerlo desde el Gobierno.

En el caso del alquiler de habitaciones, la suma de todas las rentas no podrá ser superior a lo que se pagaría por alquilar la vivienda completa, algo que afectará solo a áreas denominadas tensionadas. Además estas deberán respetar la limitación de precios marcada por la Ley de Vivienda.